Finance

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Depuis quelques années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier attirent l’attention de plus en plus d’investisseurs. Et pour cause, en plus d’offrir un rendement supérieur à celui offert par les assurances-vie en fonds euro, elles génèrent moins de contraintes qu’un investissement immobilier en direct. Comment fonctionnent les SCPI ? Quels sont les différentes SCPI existantes ? Quels sont leurs points forts et leurs points faibles ? Réponses.

SCPI : principe et fonctionnement

Structure d’investissement de placement collectif, la SCPI consiste à offrir aux investisseurs la possibilité d’accéder au marché de l’immobilier professionnel en faisant acquisition de parts au sein de sociétés spécialisées. Appelée également pierre papier, elle offre l’opportunité à tous d’investir dans l’immobilier sans subir les contraintes de gestion et même avec un faible capital. Historiquement, la SCPI a vu le jour en 1964 sous forme de société civile foncière qui avait pour mission d’acheter des locaux commerciaux et des immeubles qu’elle mettait en location pour ensuite redistribuer les loyers perçus aux actionnaires. Progressivement, d’autres initiatives ont fait leur apparition pour aboutir au type de structure que l’on connaît aujourd’hui.

Le mode de fonctionnement des SCPI est assez particulier. Déjà, il faut savoir que la souscription dépend de la forme de l’entreprise si elle est à capital variable ou à capital fixe. La SCPI à capital variable se distingue par la facilité d’acquisition des parts. L’investisseur peut souscrire tant que le capital maximal fixé par les statuts de la société n’a pas été atteint. Quant aux SCPI à capital fixe, il faudra se tourner vers le marché secondaire pour acquérir des parts sauf si la société décide d’augmenter son capital.

Les différents types de SCPI

Il existe principalement deux types de SCPI : la SCPI de rendement et la SCPI fiscale. La SCPI de rendement appelé aussi d’immobilier d’entreprise consiste à faire acquisition de bureaux, d’entrepôts et de locaux commerciaux qui seront ensuite mis en location à des entreprises, des commerçants ou des administrations. Une telle société peut également acquérir des structures sur la thématique de la santé par exemple telle que les maisons de repos, les cliniques ou encore les EHPAD. Grâce aux loyers perçus, la société est capable de rémunérer les associés. En général, une SCPI de rendement peut durer jusqu’à 50 ans et plus.

La SCPI fiscale pour sa part s’adresse aux souscripteurs qui veulent profiter d’avantages fiscaux. Son but n’est pas alors vraiment de gagner des revenus élevés. Le gérant choisit des biens immobiliers en fonction de leur localisation géographique, du niveau de valorisation ainsi que de leurs qualités. L’investissement peut se faire sur des immeubles neufs ou anciens en fonction des dispositifs de défiscalisation en vigueur comme la loi Pinel, la loi Malraux, le dispositif de déficit foncier ou encore la loi Duflot. En gardant leur part dans la SCPI pendant une certaine durée, les investisseurs profitent d’avantages fiscaux. Ainsi, ce type d’investissement s’envisage alors sur le long terme bien qu’il soit possible de revendre ses parts sur un marché secondaire. Néanmoins, cette démarche n’est pas recommandée, car elle annule les bénéfices fiscaux auxquels aurait dû prétendre l’investisseur.

Quels sont les avantages et inconvénients des SCPI ?

Les avantages des SCPI sont multiples. Déjà, l’investissement est accessible pour des montants modérés contrairement à l’investissement immobilier en direct qui nécessite des capitaux élevés. Pour quelques centaines d’euros, il est possible de faire acquisition de parts. De plus, la SCPI offre un rendement plus ou moins important qui avoisine les 4%. Grâce aux gains perçus, l’investisseur est en mesure de mieux préparer sa retraite, de disposer d’un supplément de revenus et d’améliorer sa qualité de vie.

Par contre, avant de sauter le cap, il est important de tenir compte des inconvénients, à commencer par les risques de vacances locatives et de non-paiement des loyers qui annulent la rentabilité de l’opération. Il peut aussi arriver qu’à cause de l’achat de plusieurs actifs immobiliers dans un secteur en crise ou d’une mauvaise gestion, la société finisse par déposer le bilan.

Ajouter un commentaire

Poster un commentaire